Budownictwo a potrzeby mieszkaniowe w Warszawie - raport

 

Przedstawiamy pierwszy mini-raport z monitoringu prowadzonego przez Warszawskie Stowarzyszenia Lokatorów. Celem raportu jest omówienie realizowanego przez władze Warszawy budownictwa mieszkaniowego w okresie obowiązywania Wieloletniego Programu Gospodarowania Zasobem Mieszkaniowym m.st. Warszawy na lata 2008-2012 w odniesieniu do potrzeb  mieszkańców miasta.

 

[Pobierz raport w wersji PDF]

 

W tym tekście omawiamy następujące tematy:

1.    Definicję czym są potrzeby mieszkaniowe i w jaki sposób polityka mieszkaniowa władz samorządowych powinna je zaspokajać,
2.    Obecne potrzeby mieszkaniowe w Warszawie – z uwzględnieniem liczby ludności Warszawy, liczby gospodarstw domowych, liczby mieszkań, rozwoju Warszawy i przyrostu liczby mieszkań oraz dochody ludności.
3.    Ekonomiczną i fizyczną dostępność mieszkań, w tym dostępność mieszkań na wynajem, mieszkań komunalnych i mieszkań towarzystw budownictwa społecznego.
4.    Historię budownictwa mieszkaniowego w Warszawie, ze szczególnym uwzględnieniem budownictwa mieszkaniowego w ciągu ostatnich 20 lat.
5.    Budownictwo mieszkaniowe w okresie obowiązywania Planu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2008-2012,
6.    Plany miasta w zakresie budownictwa mieszkaniowego na kolejne lata,
7.    Rekomendacje dla m.st. Warszawy w zakresie budownictwa mieszkaniowego,
8.    Propozycję zmian prawnych, zmierzające do dostosowania polityki mieszkaniowej do potrzeb społecznych.

 

Potrzeby mieszkaniowe a polityka mieszkaniowa

Polityka mieszkaniowa  to wszelkie działania mające wpływ na ilość, jakość i dostępność mieszkań. Właściwie prowadzona polityka mieszkaniowa powinna gwarantować każdemu dostęp do  dobrej jakości mieszkania, adekwatnego do potrzeb. Przez mieszkanie adekwatne do potrzeb rozumiemy tu mieszkanie pozwalające na prowadzenie godnego życia, czyli mieszkanie, które umożliwia rozwój osobisty, w którym budujemy związki, wychowujemy dzieci, z którego z łatwością dojeżdżamy do innych miejsc w mieście, do rodziny, do znajomych, do pracy, mieszkanie w którym przyjmujemy gości, odpoczywamy, regenerujemy siły, pracujemy. Mieszkanie dobrej jakości to też mieszkanie przestronne, suche, ciepłe, dobrze doświetlone. Standard naszego życia ciągle się zmienia, a wraz z nim zmieniają się nasze potrzeby życiowe, także te, dotyczące mieszkania. Właściwie prowadzona polityka mieszkaniowa to także taka, która pozwala na zmianę mieszkania wraz ze zmieniającymi się potrzebami i możliwościami .


Pierwszym krokiem ku zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych społeczności jest zapewnienie  lokum wszystkim jej członkom . Mieszkania  muszą fizycznie istnieć, co pociąga za sobą konieczność budowy odpowiedniej ich liczby. Zatem trzeba uzupełniać straty istniejącego już zasobu mieszkaniowego, powodowanego m.in. degradacją budynków - starzeniem się i niszczeniem budynków, zdarzeniami losowymi, takimi jak katastrofy, pożary. Budowa nowych mieszkań konieczna jest też ze względu na zmieniające się historycznie standardy życiowe, w tym standardy mieszkaniowe. Dziś już standardem jest centralne ogrzewanie , kanalizacja, względna niezależność temperatury panującej wewnątrz mieszkania od temperatury zewnętrznej,  brak zawilgocenia czy dostęp do ustępu, łazienki i wydzielonych przestrzeni kuchennych wewnątrz mieszkania. Gdy więc część mieszkań standardów tych nie spełnia, konieczna jest budowa nowych odpowiadających aktualnym wzorcom. Budowa nowych lokali jest też konieczna ze względu na zmieniający się skład społeczny mieszkańców powodowany m.in. zmianami demograficznymi, migracjami do i z miasta czy zmianami struktury gospodarstw domowych. Zasób mieszkaniowy musi więc być stale odnawiany i uzupełniany.

 

Dostępność mieszkania to także  jego dostępność ekonomiczna – ponieważ mieszkanie dostępne, to takie, na które nas stać. O cenach budowanych mieszkań decyduje m.in. to czy budowane są one dla zysku, kto finansuje budowę mieszkań, kto wykonuje prace budowlane, kto i na jakich zasadach zarządza wybudowanymi mieszkaniami, czy są one sprzedawane czy wynajmowane, kto i w jakiej wysokości ustala czynsze. Mieszkanie jest szczególnym dobrem, które warunkuje nasze funkcje biologiczne oraz nasze życie społeczne. Mieszkanie jest dobrem, które ma długą żywotność, nie zużywa się tak szybko jak inne dobra powszechnego użytku, jest też dobrem bardzo drogim, jego budowa bowiem wymaga dużego nakładu pracy. Zbudowanie  lokalu wiąże się z dostępem do ziemi, uzbrojeniem jej w instalacje, sporządzeniem projektu, produkcją i zakupem do materiałów budowlanych, produkcją i zakupem wyposażenia oraz wkładem pracy wielu osób, na każdym etapie jego projektowania i powstawania. Oczywistym jest więc, że nie każdego stać na jego kupno lub wynajem po cenach zapewniających właścicielowi zwrot poniesionych nakładów i zysk. Poddanie więc sfery budownictwa mieszkalnego wyłącznie regułom rynkowym  z założenia uniemożliwia dostęp do mieszkania wielu osobom, które nie są w stanie z własnych środków pokryć kosztów jego budowy, uzyskać kredytu na jego zakup lub wynająć od prywatnego właściciela.
Miasta i wsie, w których żyjemy to nie tylko punkty geograficzne i jednostki administracyjne, nie tylko pojedynczy ludzie. To także wspólnoty, które dbają o swój rozwój oraz rozwój tworzących je ludzi. Oczywistym jest, że wspólnota zapewnia dostęp do wielu dóbr powszechnego użytku, których indywidualne wytwarzanie lub zakup nie jest racjonalny, efektywny czasowo czy ekonomicznie lub nawet fizycznie możliwy. Do wspólnoty należą szkoły, teatry, szpitale, oświetlenie ulic, parki i kanalizacja, są to bowiem dobra kosztowne, ich produkcja nie jest możliwa przez pojedyncze osoby i przy odpowiednich remontach i konserwacji, służą wszystkim członkom wspólnoty przez wiele pokoleń. Taką samą rolę spełniają mieszkania, dlatego też w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wspólnoty lokalnej kluczową role odgrywa wynajmowanie za niski czynsz mieszkań z zasobu publicznego lub społecznego (które nie są wynajmowane w celu osiągnięcia zysku)

 

Rozwój publicznego i społecznego zasobu mieszkaniowego jest zresztą nie tylko uzasadniony z punktu widzenia wyżej przytoczonych argumentów ekonomicznych i etycznych, ale także ugruntowany w prawie. Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, „tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy” (art. 4 ust. 1), gmina jest także zobowiązana do „zapewniania lokali socjalnych i zamiennych” oraz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych „gospodarstw domowych o niskich dochodach” (art. 4 ust. 2). Do realizacji tych celów, gminy zarządzają i rozwijają własny zasób mieszkaniowy w formie lokali komunalnych i socjalnych. Obowiązek ten jest wykonywany przede wszystkim przy wykorzystaniu własnych zasobów finansowych gmin, jednak na tworzenie i rozwijanie gminnego zasobu mieszkaniowego mogą być także przeznaczane środki z budżetu państwa, w formie dotacji celowych (art. 4 ust. 4). Funkcje sektora społecznego pełnią natomiast w Polsce Towarzystwa Budownictwa Społecznego, tworzone na podstawie Ustawy dnia z dnia 26 października 195 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. TBSy w założeniach mają dostarczać mieszkań na wynajem dla osób średnio-zamożnych.

Potrzeby mieszkaniowe w Warszawie – aspekt ilościowy

W Warszawie mieszka obecnie około 1 720  tysięcy osób . Brak jest najnowszych danych na temat liczby gospodarstw domowych w Warszawie, te najbardziej aktualne pochodzą z Narodowego Spisu Powszechnego z 2002 r. kiedy to liczba ludności m. st. Warszawy wynosiła 1 624 661, a ilość gospodarstw domowych – 757 578, przy czym przeciętna liczba osób w gospodarstwie domowym wyniosła – 2,19 . W 2002 r. wielkość tzw. luki mieszkaniowej, czyli różnicy między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań wynosiła około 40 tysięcy. Od 2002  r. do 2011 r. oddano w Warszawie do użytkowania 139 957 lokali mieszkalnych,  Oznacza to, że przy założeniu o nie zmienionej liczbie gospodarstw domowych, potrzeby mieszkaniowe Warszawy zostałyby rozwiązane. Trzeba jednak pamiętać, że w ciągu ostatnich 10 lat w Warszawie przybyło prawie sto tysięcy osób, czyli co najmniej 45,5 tys. gospodarstw domowych. A przecież wielkość gospodarstw domowych w Warszawie systematycznie spada. Przybywa gospodarstw jednoosobowych, zwłaszcza gospodarstw domowych ludzi starszych , co sprawia, że coraz więcej potrzeba jest mieszań małych, jedno-, dwu pokojowych z dostępem do windy, bez barier architektonicznych, czyli mieszkań w nowym budownictwie.

 

Pamiętać przy tym należy, że w 2002 r. prawie 95 tysięcy mieszkań znajdowało się w budynkach wybudowanych przed 1945 r. Aż 44 tysiące z tych mieszkań nie miało centralnego ogrzewania, a ponad 1400 nie miało kanalizacji. Są to mieszkania, które nie odpowiadają współczesnym standardom i powinny być wyłączone z użytkowania. Z wyżej wymienionych powodów szacuje się, że faktyczne zapotrzebowanie na lokalne mieszkalne w Warszawie przekracza sto tysięcy lokali i z powodu starzenia się budynków oraz zwiększania liczby małych gospodarstw domowych – cały czas rośnie.

Potrzeby mieszkaniowe w Warszawie – aspekt ekonomiczny

Niezależnie od liczby mieszkań zlokalizowanych na terenie Warszawy, ważną kwestią jest ich faktyczna dostępność dla mieszkańców stolicy w aspekcie finansowym. Około 90% nowo-budowanych  lokali to mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem na rynku komercyjnym, a średnia cena kupna m2 takiego mieszkania wahała się w ostatnich latach od 5600 zł w 2006 r. do 8600 zł w 2008, kiedy to osiągnęła wartość szczytową w historii . Obecnie cena m2 nowo wybudowanego mieszkania wyniosła w I kwartale 2012 r. 8 000,00 zł . Dostępność dochodowa mieszkań na rynku komercyjnym jest więc bardzo niska i nie zmienia się od lat – szczegółowe dane na ten temat prezentuje tabela nr 1.

Tabela 1

Kalkulatory kredytowe popularnych agencji doradztwa finansowego wyliczają, że 4-osobowa  rodzina - rodzice z dwójką dzieci, (gdy na dochód gospodarstwa domowego składają się dochody dwóch osób w wysokości płacy minimalnej każda) posiada zdolność kredytową w wysokości 15 000,00 zł. Aby móc zaciągnąć kredyt na 2 pokojowe, 45 metrowe mieszkanie (przeciętna cena: 367 000,00 zł), obie osoby muszą zarabiać minimum 3000 zł brutto, czyli 6000 zł brutto łącznie (4312 netto). W takim przypadku miesięczna rata ich kredytu wyniesie około 1 800 zł, co pozostawi tej rodzinie 2 513 zł miesięcznie na wszystkie pozostałe wydatki, w tym czynsz, opłaty za media, żywność, odzież i transport. Kwota pieniędzy pozostałych rodzinie po spłaceniu miesięcznej raty kredytu jest więc o wiele niższa niż minimum socjalne (dla czteroosobowej rodziny w 2011 wynoszące 3 221,48 zł) i zaledwie o 375 zł wyższa niż minimum egzystencji(czyli minimum pozwalające jedynie na biologiczne przeżycie ), które  dla czteroosobowej rodziny w 2011 r. wynosiło 2 193,13 zł. Biorąc pod uwagę powyższe dane, trudno uznać, że kupno mieszkania ze środków własnych lub na kredyt jest rozwiązaniem dostępnym finansowo dla większości mieszkańców stolicy. Chociaż nie istnieją analizy poświęcone specyfice sytuacji Warszawy, to szacunki odnośnie dostępności mieszkań komercyjnych w skali kraju wskazują, że od 25 do 35% Polaków nie stać na zakup mieszkania .

 

Analiza cen wynajmu mieszkań na rynku komercyjnym prowadzi do podobnie, pesymistycznych wniosków. Pomimo, że w ciągu ostatnich dwóch lat widać duży spadek cen najmu, to mieszkania na wynajem dostępne na rynku nadal są bardzo drogie. W 2011 r. średnia cena wynajmu jednopokojowego mieszkania wynosiła 1 600 zł, dwupokojowego – 2 300 zł, trzypokojowego – 3 350 zł, a czteropokojowego – 4 400 zł .

 

Rynek komercyjny nie oferuje więc mieszkań osobom, które nie osiągają wymaganych (wysokich) dochodów, lub nie pracują regularnie na umowę o pracę (czy też nie posiadają zdolności kredytowej z innych powodów – takich jak wiek, czy niekorzystna historia kredytowa). Chociaż Warszawa jest miastem, w którym wynagrodzenia należą do najwyższych w kraju, to równie wysokie są: rozpiętość dochodowa i rozwarstwienie społeczne.  W 2010 r. ponad 100 tysięcy osób korzystało z pomocy społecznej . Liczba osób bezrobotnych wyniosła w Warszawie w 2011 wynosiła ponad 41 tysięcy, a w maju 2012 – ponad 44 tysiące (w tym 81 % osób bez prawa do zasiłku)  - to kolejna grupa osób bez szans na kredyt mieszkaniowy. Do tego należy doliczyć rzeszę osób pracujących nieregularnie, na umowy cywilno-prawne, czy też w „szarej strefie” (bez umów).

Publiczny i społeczny zasób mieszkaniowy w Warszawie

Biorąc pod uwagę ustawowy obowiązek „tworzenia [przez gminy] warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej”, należy stwierdzić iż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób, dla których nie są dostępne mieszkania oferowane na rynku na sprzedaż lub wynajem jest zadaniem władz miasta. Zadanie to powinno być realizowane za pomocą gminnego zasobu mieszkaniowego oraz wspierania społecznego sektora mieszkań na wynajem .

 

Poza rynkiem sprzedaży i najmu mieszkań w Warszawie istnieje ograniczony zasób mieszkań komunalnych i mieszkań towarzystw budownictwa społecznego. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) to podmioty, budujące mieszkania na wynajem. Najemca takiego mieszkania musi wykazać się odpowiednim dochodem, nie może posiadać prawa do innego lokalu i musi pokryć część kosztów budowy mieszkania. W czynsz zajmowanego mieszkania wliczana jest rata kredytu zaciągniętego pod jego budowę. Niewiele osób stać na pokrycie wkładu własnego w TBS, czynsze, ze względu na wliczony kredyt są wysokie a same mieszkania tego typu stanowią mniej niż 0,5% całego zasobu mieszkaniowego w stolicy. Co więcej, od 2008 r. w Warszawie nie oddano do użytku ani jednego mieszkania wybudowanego przez TBSy (por. niżej)w związku z faktycznym zawieszeniem kredytów udzielanych na budownictwo TBS przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

 

Mieszkania komunalne stanowią obecnie niecałe 11% zasobu mieszkaniowego w Warszawie, a ich liczba systematycznie się zmniejsza, o ponad 2 500 mieszkań rocznie. W ciągu 4 lat objętych monitoringiem liczba lokali komunalnych spadła o 7 705. Systematycznie i szybko rośnie natomiast liczba lokali socjalnych, czyli lokali substandardowych. W ciągu 4 lat wzrosła ona o 1 493. Zwiększenie liczby lokali socjalnych odbywa się kosztem zmniejszenia liczby lokali wynajmowanych na czas nieokreślony, te ostatnie bowiem, gdy są w złym stanie technicznym, nie są remontowane, a nadaje się im nowe miano – lokalu socjalnego – i kieruje tam najuboższych.

 

Tabela 2

Spadek łącznej liczby mieszkań miejskich w okresie 2008-2011 wpisuje się w długotrwały trend spadkowy miejskiego zasobu mieszkaniowego, który ma miejsce w większości polskich miast od lat 90. Biorąc pod uwagę dane od 1999 r., liczba lokali wchodzących w skład miejskiego zasobu komunalnego spadła w Warszawie z poziomu 124,5 tys. do 89,4 tys., czyli o ponad 35 tys.

 

Spadkowi liczby mieszkań komunalnych towarzyszy względnie stała liczba rodzin oczekujących na najem lokalu z miejskich zasobów. Na koniec 2010 r. w kolejkach oczekiwało 4 925 rodzin, w których żyły 12 842 osoby. Rok później było to 4 805 rodzin. Warto zauważyć, że spada liczba rodzin oczekujących na najem lokalu komunalnego na czas nieoznaczony. Wyraźny spadek liczby oczekujących rodzin zanotowano w 2010 r. Prawdopodobnie jest to wynikiem wejścia w życie Uchwały Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009, która wprowadziła nowe kryteria dochodowe dla osób ubiegających się o najem mieszkania z zasobów komunalnych. Można przypuszczać, że w wyniku weryfikacji wniosków i dochodów osób ubiegających się o najem, kolejka do najmu zmniejszyła się aż o 423 rodziny, w których żyje 1189 osób. Rośnie natomiast liczba osób oczekujących na najem lokalu socjalnego, głównie ze względu na przyrost liczby osób oczekujących na najem lokalu socjalnego na mocy wyroku sądów.

 

Tabela III

 

Dostępność mieszkań komunalnych

Zasady wynajmu mieszkań komunalnych są skomplikowane a ich dostępność dla przeciętnego mieszkańca stolicy bardzo utrudniona . W Warszawie przyjęto, że lokale z miejskiego zasobu mieszkaniowego – co do zasady – są wynajmowane osobom które łącznie spełniają 2 warunki (zgodnie z par. 4 Uchwały ws. zasad wynajmowania lokali):

  1. są bezdomne lub zamieszkują w trudnych warunkach mieszkaniowych (tj. zamieszkują – za zgoda właściciela – w lokalach gdzie na osobę przypada nie więcej niż 6 m² powierzchni mieszkalnej lub zamieszkują w pomieszczeniach nie nadających się na stały pobyt ludzi),
  2. średni miesięczny dochód na osobę w gospodarstwie domowym nie przekracza minimum dochodowego.

 


Porównując zapisane w uchwale warunki, które należy spełnić aby móc starać się o lokal komunalny lub socjalny, z omówioną wyżej sytuacją na rynku najmu i sprzedaży mieszkań, należy stwierdzić, że są one ustanowione na bardzo restrykcyjnym poziomie – pomoc mieszkaniową od miasta można otrzymać w zasadzie dopiero po znalezieniu się w najbardziej skrajnej sytuacji  mieszkaniowej: bezdomności, zamieszkiwania w warunkach skrajnego przeludnienia lub pomieszczeniu nie nadającym się na stały pobyt ludzi. Warto zauważyć, że jeżeli zamieszkujemy gdzieś bez zgody właściciela (odnosi się to do sytuacji kiedy właściciel wypowiedział nam umowę najmu) nie jesteśmy uprawnieni do pomocy ze strony miasta. To znaczy, że po wypowiedzeniu najmu aż do czasu eksmisji, nie przysługuje nam lokal komunalny, pomimo, że faktycznie jesteśmy postawieni w sytuacji, w której pomoc ze strony miasta byłaby jak najbardziej usprawiedliwiona i potrzebna.

 

Drugie kryterium dostępu do lokali komunalnych – minimum dochodowe, jest równie restrykcyjne. Osiągane dochody osoby ubiegającej się o najem lokalu na czas nieoznaczony nie mogą przekraczać minimum dochodowego, zdefiniowanego na poziomie 160% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym i 220% tej kwoty w gospodarstwie jednoosobowym (par. 1 pkt. 26 Uchwały) – w 2012 r było to odpowiednio: 1278,69 zł i 1758,20 zł.


Należy w tym miejscu dodać, że określone kategorie osób uprawnione są do starania się o lokale ze stołecznego zasobu mieszkaniowego pomimo, że nie spełniają żadnego z powyższych kryteriów. Są to: osoby, którym miasto jest zobowiązane dostarczyć lokale zamienne, osoby mieszkające w budynkach planowanych do rozbiórki ze względu na planowane inwestycje miejskie, repatrianci,  osoby ze statusem uchodźcy, osoby, które za zgodą władz miasta dokonały adaptacji, rozbudowy i nadbudowy pomieszczeń niemieszkalnych, niektórzy wychowankowie domów dziecka, osoby, które utraciły tytuł prawny do lokalu w wyniku błędu urzędu wydającego decyzję o stwierdzeniu nieważności lub uchyleniu decyzji o przydziale lokalu.

 

Ponadto, uchwała przewiduje także, że niektóre kategorie osób i rodzin mogą starać się o lokal z zasobu miasta pomimo, że nie są bezdomne i nie zamieszkują w trudnych warunkach mieszkaniowych (czyli nie spełniają pierwszego z kryteriów, ale spełniają kryterium dochodowe). Ta zasada odnosi się do: lokatorów zamieszkujących budynki zreprywatyzowane, którym wypowiedziano umowę najmu oraz do osób pozostających w trudnej sytuacji zdrowotnej, rodzinnej lub społecznej obejmującej niepełnosprawność, ciężką, przewlekłą chorobę lub udokumentowaną przemoc lub inna patologię w rodzinie (znów: pod warunkiem, że wnioskodawca zamieszkuje w lokalu za zgodą właściciela). W stosunku do wyżej wymienionych grup, kryterium dochodowe jest natomiast zmodyfikowane w następujący sposób: podwyższa się jego wysokość o 30% lub 60% (lokatorzy z budynków zreprywatyzowanych, których jedynym źródłem dochodu jest emerytura, świadczenie przedemerytalne albo świadczenie z tytułu całkowitej niezdolności do pracy oraz do samodzielnej egzystencji). Tabela IV przedstawia w jaki sposób w ostatnich latach kształtowały się  kryteria dochodowe dla poszczególnych kategorii mieszkańców Warszawy:

 

Tabela IV

 

 

Tabela V

Należy pamiętać, że samo spełnianie kryterium dochodowego nie gwarantuje przyznania lokalu. Na lokale komunalne w Warszawie czeka się latami, w tym czasie będąc zmuszonym do szukania schronienia na własną rękę. Mimo, że nie znamy średniego czasu oczekiwania na lokal komunalny w Warszawie, wiemy, że  średnio w Polsce wynosi on dwa lata. Jednakże, w przypadku wielu rodzin dochodzi on nawet do kilkunastu lat  Nie można wymagać, że osoby oczekujące na przydział lokalu wynajmą mieszkanie na wolnym rynku. Zazwyczaj gnieżdżą się w mieszkaniach u rodziny lub zamieszkują lokale substandardowe, często nie nadające się do zamieszkania. Strategie przetrwania rodzin zakwalifikowanych do najmu lokalu podczas oczekiwania na jego przydział, powinny być tematem dalszych badań, trudno bowiem przypuszczać, aby mogły one wynająć mieszkanie na wolnym rynku.


Podobnie jest z osobami, których dochód  jest wyższy oda wskazanych przez ustawę progów, a jednocześnie zbyt niski by mogły sobie pozwolić na kupno lub wynajem mieszkania na wolnym rynku. Należy  zauważyć, że ustalając takie a nie inne progi dochodowe miasto manipuluje danymi dotyczącymi liczby osób potrzebujących wsparcia mieszkaniowego. Im bardziej restrykcyjne kryterium (czyli gdy niższy dochód uprawnia do przydziału lokalu komunalnego), tym mniej osób może liczyć na zakwalifikowanie do kolejki po mieszkanie, a miasto może pochwalić się skuteczną polityką mieszkaniową. Na spotkaniach z organizacjami społecznymi urzędnicy miejscy niejednokrotnie podkreślali, że podniesienie progów dochodowych nic nie zmieni oprócz wydłużenia kolejek. Jest to absurdalne tłumaczenie, ignorujące faktyczną niedostępność mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem na rynku komercyjnym i skalę potrzeb mieszkaniowych w Warszawie.    

Komunalne budownictwo mieszkaniowe w okresie obowiązywania Programu

Znając skalę potrzeb możemy przyjrzeć się teraz skali budownictwa mieszkaniowego realizowanego przez urząd m.st. Warszawy. W 2008 r. miasto uchwaliło „Program komunalnego budownictwa mieszkaniowego m.st. Warszawy na lata 2008-2012” . Zgodnie z założeniami Programu, miasto planowało do 2012 r. „pozyskać” 4000 nowych lokali, w tym 2500 poprzez inwestycje Dzielnic oraz około 1500 wybudowanych w systemie TBS i w ramach współpracy z partnerami prywatnymi. Szczegółowe założenia dotyczące prognozowanej liczby lokali mieszkalnych w nowobudowanych budynkach przedstawia Tabela VI:

 

 

Tabela VI

W Programie założono, że mieszkania będą budowane na „terenach o niższej wartości rynkowej, lokalizacyjnie mniej atrakcyjnych”. Nie uzasadniono takiego wyboru terenów inwestycyjnych inaczej niż „ze względu na przyjętą politykę m.st. Warszawy polegającą na tym, że mieszkania komunalne powinny być budowane w dzielnicach zewnętrznych miasta”, co wpisuje się w politykę traktowania lokatorów mieszkań komunalnych jako gorszych, zasługujących na mniej, politykę wyrzucania z „reprezentacyjnego” centrum.

 

Plan zakładał, że średni koszt budowy 1m2 mieszkania wyniesie 4000 zł, a w ciągu trwania całego programu na inwestycje mieszkaniowe zostanie przeznaczonych 600 mln zł.

 

Zgodnie z danymi pozyskanymi w efekcie prowadzonego monitoringu, w latach 2007 – 2011 do użytku oddano 31 budynków z 1 590 lokalami, oznacza to, że miasto zdołało zrealizować swoje plany inwestycyjne zaledwie w 63%. Obecnie w budowie jest 11 budynków z 562 lokalami. Jeśli lokale te zostaną oddane do użytku do końca roku plan budownictwa realizowanego przez dzielnice zostanie wykonany w 85%. W omawianym okresie nie rozpoczęto kilku planowanych inwestycji, m.in. na Mokotowie i w Rembertowie.

 

Tabela VII

 

Warto zwrócić uwagę na niższe od zakładanych średnie koszty budowy budynków komunalnych. W tabeli powyżej przedstawiono wartości średnie ceny budowy metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Zazwyczaj koszt taki nie przekracza 4 tyś. zł. Co oznacza, że koszt budowy dwu-pokojowego mieszkania o powierzchni 45 m2 nie przekracza 135 000,00 zł. Dla porównania cena sprzedaży mieszkania na wolnym rynku w Warszawie wyniosła w marcu 2012 r.: 8 702 zł, co sprawia, że takie samo mieszkanie na wolnym rynku kosztuje 391 590,00 zł (Źródło: homebroker.pl).

 

Miasto, zgodnie ze swoimi planami i prowadzoną polityką wypychania biedy poza centrum, buduje nowe budynki w dzielnicach peryferyjnych, odległych od Centrum miasta.

W roku 2007 oddano do użytkowania budynki w dzielnicach: Ursus i Włochy

W roku 2008 oddano do użytkowania budynki w dzielnicach: Białołęka, Targówek, Ursus, Wawer.

W roku 2009 oddano do użytkowania budynki w dzielnicach: Ursus, Wawer, Włochy, Wola.

W roku 2010 oddano do użytkowania budynki w dzielnicach: Bielany, Białołęka, Włochy, Żoliborz.

W roku 2011 oddano do użytkowania budynki w dzielnicach: Bielany, Praga Północ, Targówek, Ursynów, Wesoła.

 

11 budynków, które nadal znajdują się w budowie położonych jest w dzielnicach: Białołęka, Praga Północ, Targówek, Rembertów, Żoliborz, Ursynów, Włochy, Praga Północ. Taka polityka inwestycyjna prowadzić będzie do pogłębiania przestrzennego zróżnicowania ludności Warszawy. Lokowanie miejskich inwestycji mieszkaniowych poza centrum obarcza też większymi kosztami przyszłych użytkowników, zwiększając ich wydatki na dojazd do pracy oraz wydłużając czas jaki przebywają poza domem, co wiąże się z wyższymi kosztami wyżywienia i opieki nad dziećmi.

 

Liczba wybudowanych mieszkań, nie tylko nie jest zgodna z Planem, ale także nie pokrywa nawet strat w zasobie mieszkaniowym. Aby zrekompensować utratę mieszkań w wyniku sprzedaży, przekazywania budynków dawnym właścicielom lub ich spadkobiercom oraz te, które ze względu na stan techniczny nie nadają się do użytkowania powinno się budować ponad 2 tysiące mieszkań rocznie, czyli tyle ile założono w Planie. Taka liczba zapewniłaby jedynie prostą zastępowalność zasobu, nie uwzględniając rzeczywistych potrzeb, o których pisaliśmy na wstępie.

 

Tabela VIII

 

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że miasto jest najmniejszym pod względem liczby wybudowanych mieszkań inwestorem w Warszawie. Rocznie buduje ono od ułamka procenta do niecałych 3 procent wszystkich wybudowanych w stolicy mieszkań. Pod względem liczby budowanych mieszkań prześcigają miasto spółdzielnie mieszkaniowe oraz inwestorzy indywidualni budujący domy jednorodzinne w granicach miasta.

 

Tabela IX

 

Źródło: Bank Danych Lokalnych GUS

Uwaga: Z nieznanych nam przyczyn, dane GUS różnią się od tych z Monitoringu Warszawskiej Polityki Mieszkaniowej przekazanych Warszawskiemu Stowarzyszeniu Lokatorów przez Urząd Miasta. Może to wynikać z faktu, że WSL zbierało dane dotyczące lokali oddanych do użytku w danym roku, a GUS dot. lokali wybudowanych.

 

Wnioski

 

Warszawa jest miastem, o ogromnych, niezaspokojonych i z roku na rok rosnących potrzebach mieszkaniowych. W Warszawie co roku przybywa nowych gospodarstw domowych, nie tylko ze względu na przyrost naturalny i migracje, ale także ze względu na zmiany struktury  rodzin - coraz więcej jest osób samotnie gospodarujących, w tym gospodarstw ludzi starszych. W Warszawie przybywa też mieszkań, niestety głównie tych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem na wolnym rynku, czyli bardzo drogich. Pomimo tego, że stolica jest miastem o najwyższych płacach, to wiele osób nie stać na zakup bądź wynajem mieszkania.

 

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w Warszawie jest więc oparte o model „własności mieszkań” i indywidualnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych co sprawia, że wiele rodzin, jest zmuszonych do zaciągania kredytów hipotecznych lub ponoszenia wysokich opłat za czynsz rynkowy. W efekcie, wielu lokatorów i właścicieli mieszkań nabytych na kredyt ledwo wiąże koniec z końcem i nie może aktywnie uczestniczyć w życiu społecznym. Większość ich dochodu oddawana jest bankom, deweloperom lub właścicielom mieszkań, co sprawia, że brakuje środków na konsumpcję innych dóbr.

 

Prowadzoną przez władze miasta politykę mieszkaniową można natomiast określić jako marginalną – władze nie przeciwdziałają kurczeniu się miejskiego zasobu mieszkaniowego, a obowiązujące kryteria dostępu do lokali komunalnych i socjalnych uniemożliwiają wielu osobom najem lokalu komunalnego pomimo, że nie stać ich na najem lub kupno na rynku. Założone w „Programie komunalnego budownictwa mieszkaniowego m.st. Warszawy na lata 2008-2012” plany budowy nowych mieszkań wystarczały jedynie na utrzymanie miejskiego zasobu mieszkaniowego na poziomie z roku 2007, pomimo, że rosnące potrzeby wymagałyby raczej zwiększenia jego rozmiarów. Ostatecznie, zrealizowane inwestycje były dużo niższe niż ubytek mieszkań komunalnych, przez co utrzymuje się trend kurczenia się miejskiego zasobu mieszkaniowego. Liczba nowo wybudowanych mieszkań, pomimo tendencji do wzrostu  nie pokrywa nawet

 

Przestrzenny układ inwestycji (na peryferiach miasta) nakłada na lokatorów dodatkowe koszty związane z dojazdami do pracy i wyżywieniem podczas długiego przebywania poza domem. Miasto nie inwestuje w budownictwo w „prestiżowych”, najdroższych dzielnicach: Śródmieście, Mokotów, Ursynów i Wilanów. Prowadzi to do dalszego pogłębiania się różnic dochodowych wśród mieszkańców poszczególnych dzielnic Warszawy i sprzyja gettoizacji biedy.

 

W tej sytuacji konieczne są radykalne zmiany miejskiej polityki mieszkaniowej.  Władze miasta powinny podjąć działania zmierzające do:

  • przeciwdziałania ubytkowi zasobu komunalnego na skutek sprzedaży lokali i reprywatyzacji (zwracania budynków spadkobiercom przedwojennych właścicieli i osobom, które skupiły roszczenia),
  • intensyfikacji budownictwa mieszkaniowego do poziomu gwarantującego nie tylko utrzymanie istniejącego zasobu, ale także jego rozwój,
  • zagwarantowania większej liczbie osób prawa do ubiegania się o najem lokalu komunalnego poprzez zmianę obowiązujących kryteriów.

 

Rekomendacje i proponowane zmiany w prawie

Zmiana warszawskiej polityki mieszkaniowej w sferze budownictwa mieszkaniowego oraz dostępności mieszkań, wymagają wieloaspektowych działań – przede wszystkim zmian prawnych, ale także zapewnienia odpowiednich środków finansowych na zwiększone inwestycje oraz intensyfikacji budownictwa mieszkaniowego. Poniżej prezentujemy najważniejsze rekomendacje i propozycje zmian prawnych opracowane na podstawie analizy sytuacji mieszkaniowej w Warszawie.

 

I Powstrzymanie kurczenia się zasobów mieszkaniowych

Podstawowym powodem systematycznego kurczenia się miejskich zasobów mieszkaniowych jest prowadzona przez władze miasta polityka prywatyzacji zasobu komunalnego poprzez sprzedaż mieszkań dotychczasowym najemcom ze znaczną (nawet 90%) bonifikatą. W tym zakresie należy zauważyć, że władze miasta dokonały znacznych zmian w systemie sprzedaży lokali mieszkalnych lokatorom – 15 grudnia 2011 r. Rada Warszawy przyjęła uchwałę nr XXIX/615/2011 w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m.st. Warszawy. Uchwała ograniczyła maksymalną bonifikatę stosowaną przy wykupie mieszkań do maksymalnie 70%, a nowe zasady zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2013 r. Należy zauważyć, że jest to jedyna inicjatywa władz miasta zmierzająca do ograniczenia tendencji do kurczenia się zasoby komunalnego w Warszawie.

 

II Rozwiązanie kwestii reprywatyzacji

Kolejnym ważnym powodem utraty mieszkań przez miasto jest reprywatyzacja, czyli zwroty budynków byłym właścicielom lub ich spadkobiercom. Zmiany w tym zakresie wymagają regulacji na poziomie ustawowym, ponieważ władze Warszawy nie mają uprawnień do zmiany zasad zwrotu budynków położonych na działkach znacjonalizowanych na mocy Dekretu Bieruta. Z punktu widzenia potrzeb mieszkaniowych i kształtowania miejskiego zasobu mieszkaniowego w sposób dopasowany do potrzeb mieszkańców, prawne uregulowanie kwestii reprywatyzacji powinno zawierać następujące rozwiązania:

  • zagwarantowanie lokatorom, którzy zamieszkiwali lokale zwrócone spadkobiercom przedwojennych właścicieli lub osobom które skupiły roszczenia prawa do najmu lokalu komunalnego zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych (są to bowiem osoby, które uzyskały i nigdy nie utraciły prawa do korzystania z systemu najmu lokali komunalnych),
  • zadośćuczynienie właścicielom poszkodowanym przez Dekret Bieruta w formie rekompensaty pieniężnej a nie zwrotów nieruchomości „w naturze”,
  • Zagwarantowanie publicznej własności gruntów w Warszawie – prywatyzacja gruntów uniemożliwia de facto prowadzenie jakiejkolwiek polityki mieszkaniowej opartej o rozwój publicznego zasobu mieszkaniowego, z uwagi na niemożność zdobycia gruntów pod inwestycje lub wysokie koszty jego pozyskania.

 

III Urealnienie kryteriów uprawniających do najmu lokali komunalnych

Aby odpowiedzieć na potrzeby mieszkaniowe w stolicy, władze miasta muszą dokonać zmian w zasadach najmu lokali komunalnych, które umożliwią najem lokalu komunalnego wszystkim osobom, które nie są w stanie wynająć bądź kupić mieszkania na rynku:

  • Należy umożliwić staranie się o najem mieszkania komunalnego już w sytuacji gdy danej osobie lub rodzinie wypowiedziano najem (niezależnie od tego w jakim zasobie wynajmowały one mieszkanie), nie dysponują one innym mieszkaniem własnościowym, a osiągane dochody nie pozwalają na wynajęcie lokalu po cenach rynkowych,

Kryterium dochodowe powinno umożliwiać najem lokali komunalnych wszystkim osobom, których dochody nie pozwalają na najem lub kupno lokalu na rynku, lub też których rozporządzalny dochód po wynajęciu mieszkania lub uzyskaniu kredytu hipotecznego byłby niższy od minimum socjalnego.

London Living Wage jako przykład wskaźnika urealniającego kryterium dochodowe

W projektowaniu progów dochodowych uprawniających do otrzymania pomocy mieszkaniowej należałoby wziąć pod uwagę skonstruowanie wskaźnika dochodu niezbędnego do przeżycia w danym mieście, na wzór  brytyjskiego „London Living Wadge”. Jest to wskaźnik publikowany  co roku przez władze Londynu określający jaka minimalną wysokość dochodu umożliwia przeżycie w tym mieście. Autorzy corocznego raportu biorą pod uwagę m.in. rynkowe ceny wynajmu mieszkań oraz wielkość mieszkania niezbędną dla określonego gospodarstwa domowego. Stoimy na stanowisku, że przyznawanie różnego rodzaju świadczeń, w tym mieszkania komunalnego, powinno odbywać się przy uwzględnieniu faktycznych kosztów życia w danym mieście, w tym kosztów transportu, mediów i wynajmu mieszkania. Dochody, które nie pozawalają na minimalny standard życia w danym mieście powinny uprawniać do utrzymania pomocy mieszkaniowej.

 

IV Zwiększenie skali budownictwa mieszkaniowego

Podstawowym działaniem, jakie powinny podjąć władze miasta jest natychmiastowe zwiększenie skali budownictwa komunalnego. Konieczny jest szeroko zakrojony plan inwestycji na kolejne lata, który pozwoli zwiększyć zasób do poziomu zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe mieszkańców stolicy. Roczna liczba nowych mieszkań powinna być co najmniej 10 razy większa niż obecnie, aby móc pokryć wszystkie ubytki i doprowadzić do wzrostu liczby mieszkań komunalnych.

Dlaczego dodatki mieszkaniowe nie dobrym rozwiązaniem?

W debacie publicznej na temat mieszkalnictwa w Polsce powszechne jest przekonanie, zgodnie z którym władze krajowe i samorządowe nie powinny inwestować w budowę nowych mieszkań w zasobie publicznym, a raczej skupić się na tworzeniu systemu dopłat do czynszów w zasobach prywatnych. Jest to rozwiązanie z wielu względów nieefektywne: Wypłacane dodatki mieszkaniowe wędrują prosto w ręce prywatnych właścicieli mieszkań i są transferem publicznych pieniędzy do sektora prywatnego. Wypłacanie dodatków powoduje więc wzrost cen mieszkań, które już w tej chwili są niewspółmiernie wysokie w stosunku do osiąganych przez społeczeństwo dochodów. Tylko budowa tanich mieszkań na wynajem stanowi inwestycję służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Pojawienie się na rynku mieszkaniowym wielu tanich mieszkań zmusza też prywatnych właścicieli do obniżenia cen, co przynosi korzyć także lokatorom z zasobu prywatnego.

 

Polecamy

WSL

 

Lokatorzy

 

Designed by Business wordpress themes and freepoker.